Giải quyết vấn đề “nóng” Nhà ở xã hội - Những trăn trở ?

Có đại biểu Quốc hội cho rằng giải quyết nhà ở xã hội là chủ trương lớn của Đảng, Nhà nước, Quốc hội cần phải giám sát chặt chẽ vì quá trình thực hiện còn khó khăn; chỗ ở cho công nhân lao động, đặc biệt là đối tượng thụ hưởng thực tế còn khoảng cách khá xa so với mục tiêu và nhu cầu. Thực tế có tình trạng nhà ở xã hội có địa điểm không có người tham gia, trong khi đó có nơi người tham gia quá đông; cách xác định đối tượng mua nhà ở xã hội cũng còn gây nhiều dư luận khác nhau. Để đạt mục tiêu thì phải định hình rõ hệ thống chính sách, hỗ trợ đến đúng đối tượng, hạn chế tối đa trục lợi từ chính sách. Nội dung giám sát tập trung trả lời các vấn đề: Nhà ở xã hội ai đang sinh sống; tổ chức nào cung cấp; việc trợ cấp, hỗ trợ thế nào; thực trạng quản lý, sử dụng ra sao và mục tiêu, ý nghĩa của chính sách thông qua kết quả đạt được thế nào ? 

Để giải quyết Nhà ở xã hội, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà đã ký Quyết định 388/QĐ-TTg ngày 3/4/2023 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030". 

Đề án đặt mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân có giá phù hợp với khả năng chi trả của hộ gia đình có thu nhập trung bình, thu nhập thấp khu vực đô thị và của công nhân, người lao động trong khu công nghiệp, khu chế xuất.

Nhà nước khuyến khích các thành phần kinh tế phát triển nhà ở để tạo điều kiện cho mọi người có chỗ ở theo cơ chế thị trường, đáp ứng mọi nhu cầu của người dân, đồng thời có chính sách để hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp và người nghèo gặp khó khăn về nhà ở nhằm góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội và phát triển đô thị, nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại. Phấn đấu đến năm 2030, tổng số căn hộ các địa phương hoàn thành khoảng 1.062.200 căn. Trong đó, giai đoạn 2021 - 2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn; giai đoạn 2025 - 2030 hoàn thành khoảng 634.200 căn.

Như vây, phát triển nhà ở xã hội nhằm giải bài toán nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp, đồng thời cũng là giải pháp để ổn định thị trường bất động sản theo mục tiêu nói trên liệu có khả thi ?

Tờ Lao động dẫn lời ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá về nguồn cung nhà ở xã hội cho rằng: "Nguồn cung nhà ở xã hội hiện nay đang ở mức rất thấp. Trong cả một thời gian dài, sản phẩm ở phân khúc này quá ít trong khi nhu cầu về nhà ở xã hội trên thị trường là rất lớn, có thể trong nhiều năm chúng ta cũng chưa giải quyết được".

Theo ông Nguyễn Chí Thanh, trong việc phát triển nhà ở xã hội, nếu vẫn giữ những quy định như hiện nay, không có sự quyết liệt, không có biện pháp tháo gỡ thì chắc chắn sẽ rất khó thu hút nhà đầu tư. Bởi vì thủ tục đầu tư nhà ở xã hội cũng giống như nhà ở thương mại, chỉ khác ở chỗ không phải định giá tiền sử dụng đất, nhưng lại phải duyệt giá bán, duyệt người mua. Những quy định này đã khiến nhà đầu tư cảm thấy khó khăn.

Ông Thanh cho rằng, duyệt giá bán nhà ở xã hội với kỳ vọng giá càng thấp càng tốt. Nhưng thực tế trên thị trường đã có những dự án có sự chênh lệch với mức giá phê duyệt rất lớn. Phó Chủ tịch VARS nêu ví dụ, những người thu nhập thấp đã mua được nhà ở xã hội, khi đã có thu nhập tốt hơn, họ chuyển đi và chuyển nhượng lại nhà cho người khác. Lúc này, người đến sau, phải chịu áp lực từ thị trường nhà ở thương mại với giá bán cao, nhà ở xã hội cũng "ăn theo" tăng giá, khi đó họ đã chấp nhận mua chênh cao hơn 5 - 10 giá so với giá gốc. Từ thực tế này có thể thấy rằng, nhu cầu về nhà ở xã hội rất lớn, trong khi nguồn cung trên thị trường đáp ứng được ở mức rất thấp.

Về đề án xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong thời gian tới, ông Thanh cho rằng, trong vòng 5, 10 năm, thậm chí 20 năm phải triển khai liên tục những kế hoạch, đề án  tương tự. Chứ chỉ 1 triệu căn sắp tới được đưa ra sẽ giải quyết hết được nhu cầu của thị trường là không thể. Trong năm vừa qua, phân khúc nhà ở xã hội đón nhận tin nhiều doanh nghiệp, trong đó có những "ông lớn" bất động sản cam kết sẽ tham gia xây dựng nhà ở xã hội.

Ông Thanh lưu ý, đây vừa là tin vui, cũng là tin không vui, "vì chúng ta đã kêu gọi các doanh nghiệp tham gia nhiều năm nay rồi, nhưng vẫn một cơ chế cũ, thì chắc chắn cũng không thu hút, không khuyến khích được doanh nghiệp tham gia, bắt tay vào thực hiện quyết liệt. Ngày xưa bán nhà 10 triệu đồng/m2, bây giờ vẫn phải xây nhà 10 triệu đồng/m2 thì đó là suy nghĩ mang tính lạc hậu. Nếu không thay đổi tư duy trong việc phát triển nhà ở xã hội thì hiệu quả sẽ không thay đổi".

Ngoài ra, lãi suất gói 120.000 tỉ đồng cho nhà ở xã hội cần 'mềm' hơn nữa. Theo đó, 4 ngân hàng thương mại nhà nước đã bắt đầu triển khai gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng dành riêng để cho vay nhà ở xã hội; nhà ở công nhân; cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo Nghị quyết 33 của Chính phủ. Lãi suất cho vay sẽ thấp hơn so với lãi suất cho vay thông thường. Đây là thông tin từ lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước tại buổi họp báo Chính phủ thường kỳ tối 3/4/2023.

Dù đánh giá cao gói 120.000 tỉ đồng hỗ trợ lãi suất cho người vay và doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội, nhiều chuyên gia cho rằng lãi suất 8,2%/năm cho người mua nhà ở xã hội là quá cao so với khả năng chi trả của người có thu nhập thấp.

Hơn nữa, với lãi suất cho vay đối với nhà ở xã hội thấp hơn 1,5-2%/năm lãi suất cho vay trung dài hạn và thay đổi sáu tháng theo lãi suất cho vay thương mại, người vay mua nhà sẽ gặp nhiều rủi ro nếu lãi suất thương mại tăng, chưa kể thời gian ưu đãi quá ngắn, chỉ kéo dài 5 năm.

Do đó, theo các chuyên gia, cần áp một mức lãi suất cố định, Nhà nước cấp bù chênh lệch lãi suất và thời gian ưu đãi phải kéo dài hơn, ít nhất phải 15 năm.

Từ sức nóng về nhu cầu mua nhà ở xã hội, trên thị trường xuất hiện nhiều thông tin rao bán suất mua hay nhận tư vấn, làm dịch vụ để có suất mua căn hộ. Không khó để tìm thấy tại một số nhóm trên mạng xã hội, nhiều môi giới quảng cáo có suất ngoại giao tại dự án nhà ở xã hội Trung Văn (Hà Nội), với chênh lệch lên tới vài trăm triệu đồng/căn. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết: Trong thời gian tới, Bộ sẽ tiếp tục yêu cầu các địa phương đẩy mạnh kiểm tra, xử lý nghiêm để thực hiện đúng chính sách. Không để chính sách về nhà ở xã hội bị lợi dụng. Bên cạnh đó, sẽ thực hiện đồng bộ các giải pháp thúc đẩy xây dựng tạo nguồn cung mới cho thị trường.

V.X.B