PHẦN I: TỪ TÊN GỌI QUEN THUỘC ĐẾN “MA TRẬN” TÊN NGOẠI
Những cái tên Việt từng rất bình thường
Trong nhiều năm, người dân Bắc Ninh vẫn quen với những tên gọi rất giản dị: Khu đô thị phía Nam, Khu dân cư Xương Giang, Khu đô thị Đa Mai, Khu đô thị Bách Việt, Khu đô thị Đại Phúc, Khu đô thị Vũ Ninh, Khu đô thị Phúc Ninh… Có tên lấy trực tiếp từ địa danh, có tên gắn với khu vực quy hoạch, có tên nhắc tới lịch sử hoặc vùng đất. Chúng không cầu kỳ nhưng có một ưu điểm không thể phủ nhận: nghe là biết cách đọc, nhìn là biết cách viết, nhiều trường hợp còn hình dung được công trình nằm ở đâu.
Nhưng vài năm trở lại đây, nhất là từ năm 2025 đến nay, cách đặt tên dự án đang thay đổi rất nhanh. Chỉ cần đi qua khu vực phường Bắc Giang và các vùng lân cận, người ta có thể bắt gặp Green City, Lotus, Apec Aqua Park, Vinhomes Sky Park, Gold Park, EcoHome Sông Thương, BV Bavella Green Park, Parc Ville. Ra Đa Mai có Danko Riverside. Sang khu vực Kinh Bắc có Vinhomes King Park. Danh sách chưa dừng lại ở đó.
Park nối Park, Green nối Green
Nếu từng cái tên đứng riêng, có thể coi đó là lựa chọn thương hiệu của từng doanh nghiệp. Nhưng khi Park nối Park, Green nối Green, City nối City, Riverside, Sky, Aqua, Royal, Lotus… xuất hiện với mật độ ngày càng dày, câu chuyện không còn là vài trường hợp cá biệt. Một lớp từ vựng bất động sản gần như được sao chép từ dự án này sang dự án khác, tỉnh này sang tỉnh khác.
Có những tên đọc tương đối dễ. Có những tên lại không hề dễ đối với số đông. “Parc Ville” chẳng hạn, nếu không biết tiếng Pháp, người dân nên đọc ra sao? Một người cao tuổi sẽ ghi chính xác “Bavella Green Park” thế nào nếu cần kê khai địa chỉ? “Riverside” sẽ được đọc theo tiếng Anh, đọc kiểu Việt hóa hay rút gọn? Cùng một nơi nhưng mỗi người phát âm một kiểu, nghe qua điện thoại càng dễ nhầm.
Một người trẻ quen ngoại ngữ có thể cho rằng đó là chuyện nhỏ. Nhưng đô thị còn là nơi người già, trẻ em, người lao động, người thân từ quê lên thăm, người giao hàng hay cán bộ xử lý hồ sơ cùng sử dụng một địa chỉ. Không thể buộc mọi người dân muốn biết địa chỉ nhà mình phải biết thêm ngoại ngữ. Bất tiện càng rõ khi cái tên phải được viết ra trong hợp đồng, hồ sơ cư trú, giấy tờ học tập, ngân hàng, điện nước hay bưu phẩm. Chỉ cần sai một chữ, người dân có thể phải giải thích; trong khi không phải ai cũng biết đâu là tên pháp lý, tên thương mại hay nhãn hiệu của chủ đầu tư.
Một dự án có thể cần một “brand” để bán hàng. Nhưng cư dân không thể sống cả đời trong một “brand”. Khi một cái tên đã đi vào địa chỉ của hàng nghìn gia đình, nó phải phục vụ đời sống trước khi phục vụ quảng cáo.
Tên pháp lý một đằng, tên người dân biết một nẻo
Điều đáng chú ý là nhiều dự án hiện nay tồn tại song song hai lớp tên. Dự án được phê duyệt bằng một tên tiếng Việt khá dài, trong khi thị trường lại nhận biết bằng một tên ngoại ngữ ngắn và bắt mắt hơn.
Ngày 9/4/2025, dự án Khu nhà ở xã hội số 2 thuộc Khu đô thị phía Nam thành phố Bắc Giang cũ được khởi công. Trong thông tin công bố sau đó, tên dự án vẫn là tên tiếng Việt này, còn “EcoHome Sông Thương” được ghi rõ là tên thương mại. Ngày 27/9/2025, Cổng thông tin điện tử tỉnh đưa tin khởi công dự án chung cư thương mại tại lô đất CT3 thuộc khu dân cư cạnh đường Xương Giang, đồng thời sử dụng tên “Chung cư Gold Park”. Đến ngày 16/9/2026, tại phường Kinh Bắc, dự án Khu đô thị mới phía Tây Bắc thành phố Bắc Ninh - Khu 1 được khởi công và báo chí địa phương ghi rõ tên thương mại là “Vinhomes King Park”.
Trước đó, ngày 16/2/2025, Danko Riverside khởi công tại khu vực Đa Mai - Song Mai với quy mô khoảng 44 ha. Cuối năm 2025, dự án nhà ở xã hội tại Khu đô thị mới phía Tây Dĩnh Trì được truyền thông với tên Parc Ville, gồm một tòa chung cư 25 tầng, 704 căn hộ. Những trường hợp này cho thấy tên ngoại không còn xuất hiện lẻ tẻ, mà đang trở thành một xu hướng nhận diện dự án.
Vấn đề nằm ở chỗ, tên pháp lý có thể nằm rất đúng chỗ trong quyết định đầu tư, giấy phép xây dựng hay hồ sơ quản lý; nhưng tên thương mại mới là thứ xuất hiện dày đặc trên biển dự án, bài quảng cáo, mạng xã hội, sự kiện mở bán và các cuộc trò chuyện của người dân. Khi ấy, trong đời sống thực tế, cái tên nào mới là tên của nơi ở?
Nếu một người dân chỉ biết “Gold Park” nhưng không biết tên pháp lý của Gold Park là gì, thì yêu cầu về tên tiếng Việt có đang bị đẩy vào phần hồ sơ? Nếu người mua nhà chỉ quen “Parc Ville”, còn tên tiếng Việt của dự án rất ít khi được nhắc tới, thì khoảng cách giữa ngôn ngữ quản lý và ngôn ngữ thị trường sẽ ngày càng lớn. Và cuối cùng, người phải tự xoay xở với khoảng cách ấy vẫn là cư dân.
Pháp luật quy định như thế nào ?
Luật Nhà ở năm 2023 không để việc đặt tên dự án hoàn toàn cho thị trường tự quyết. Điều 33 quy định dự án đầu tư xây dựng nhà ở và các khu vực trong dự án phải được đặt tên bằng tiếng Việt. Đối với dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân và nhà ở phục vụ tái định cư, chủ đầu tư phải đặt tên bằng tiếng Việt. Với dự án nhà ở thương mại hoặc dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, nếu có nhu cầu đặt tên bằng tiếng nước ngoài thì phải viết tên đầy đủ bằng tiếng Việt trước, tên tiếng nước ngoài sau.
Luật cũng yêu cầu tên dự án, tên các khu vực trong dự án phải được nêu trong chủ trương đầu tư hoặc nội dung dự án đã được phê duyệt và được sử dụng trong suốt quá trình đầu tư xây dựng, quản lý, sử dụng sau khi hoàn thành. Đây không phải một chi tiết trang trí trong hồ sơ. Tên dự án là một thành phần của quản lý nhà ở.
Chế tài cũng đã có. Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định mức phạt từ 80 đến 100 triệu đồng đối với tổ chức có hành vi đặt hoặc điều chỉnh tên dự án đầu tư xây dựng nhà ở, tên khu vực trong dự án không đúng quy định hoặc chưa được cơ quan có thẩm quyền quyết định; đồng thời có biện pháp buộc đặt, điều chỉnh lại tên theo quy định.
Cùng với Luật Nhà ở là các quy định về quảng cáo. Điều 18 Luật Quảng cáo quy định sản phẩm quảng cáo phải có nội dung bằng tiếng Việt, trừ một số trường hợp như nhãn hiệu, thương hiệu, tên riêng bằng tiếng nước ngoài hoặc từ ngữ đã được quốc tế hóa. Khi sử dụng cả tiếng Việt và tiếng nước ngoài trên cùng một sản phẩm quảng cáo, về nguyên tắc khổ chữ nước ngoài không được quá ba phần tư khổ chữ tiếng Việt và phải đặt bên dưới chữ tiếng Việt. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quảng cáo có hiệu lực từ năm 2026 tiếp tục nhấn mạnh yêu cầu từ ngữ tiếng Việt phải rõ ràng, dễ hiểu, thể hiện chính xác nội dung cần truyền đạt.
Tất nhiên, không thể nhìn thấy chữ “Park”, “City” hay “Riverside” rồi kết luận doanh nghiệp vi phạm. Pháp luật có ngoại lệ cho nhãn hiệu, thương hiệu và tên riêng. Tên pháp lý, tên thương mại và nhãn hiệu là ba khái niệm cần được phân biệt. Nhưng chính vì có nhiều lớp tên như vậy, trách nhiệm quản lý càng phải rõ: tên nào được phê duyệt, tên nào được phép sử dụng trong quảng cáo, tên nào được thể hiện trên biển dự án, và tiếng Việt được đặt ở vị trí nào.
Vấn đề cần được nhìn thẳng là: Nếu tên tiếng nước ngoài được sử dụng phổ biến đến mức lấn át tên tiếng Việt, thì tinh thần của quy định “tên tiếng Việt đứng trước” đang được thực hiện đến đâu? Nếu nhà ở xã hội buộc phải đặt tên bằng tiếng Việt nhưng trên thị trường người ta chủ yếu biết đến một tên ngoại, thì cơ quan quản lý có coi đó chỉ là thương hiệu hay cần hướng dẫn cách sử dụng để người dân không bị rối?
Câu hỏi không thể chỉ dành cho doanh nghiệp
Doanh nghiệp có động cơ rất rõ: họ muốn sản phẩm dễ nhận diện, dễ quảng bá, nghe hiện đại và có khả năng gắn với hệ thống thương hiệu chung. Nhưng tên dự án không chỉ do doanh nghiệp tự nói với mình. Nó xuất hiện trong không gian công cộng, gắn với một khu dân cư và tác động trực tiếp tới người sử dụng.
Bởi vậy, câu hỏi cũng cần được đặt ra với các cơ quan quản lý xây dựng, văn hóa, quảng cáo và chính quyền địa phương: việc phê duyệt, công bố và sử dụng tên dự án đang được kiểm soát thế nào? Khi tên thương mại khác xa tên pháp lý, cơ quan nào bảo đảm người dân luôn có thể nhận diện tên chính thức bằng tiếng Việt? Biển hiệu, pano, website và tài liệu bán hàng có được kiểm tra về tỷ lệ, vị trí, cách thể hiện tiếng Việt hay không?
Bắc Ninh đang bước vào một chu kỳ phát triển đô thị rất lớn. Hàng trăm héc-ta đất ở Kinh Bắc, Vũ Ninh, Võ Cường, Nam Sơn, Hạp Lĩnh và nhiều khu vực khác đang được quy hoạch, chuẩn bị đầu tư. Những khu đô thị ấy rồi sẽ phải có tên. Nếu không đặt vấn đề từ bây giờ, vài năm nữa bản đồ thành phố có thể tiếp tục dày thêm Park, City, Green, Riverside… và khi đó, việc sửa một cái tên đã đi vào hàng nghìn hợp đồng, biển số nhà, ứng dụng bản đồ và thói quen cư dân sẽ khó hơn rất nhiều.
(Còn nữa)
