Một trong những nội dung được người dân đặc biệt quan tâm tại Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) là bỏ quy định về khung giá đất, chuyển sang xác định giá đất phù hợp với giá phổ biến trên thị trường và nguyên tắc bồi thường bảo đảm “người có đất bị thu hồi có chỗ ở và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”.
Với việc bổ sung 153 điều, bổ sung mới 36 điều, bãi bỏ 8 điều, giữ nguyên 48 điều, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được đưa ra lấy ý kiến góp ý của nhân dân. Hiện nay, các cơ quan, tổ chức tiếp tục nhận các ý kiến đóng góp của người dân cho đến hạn chót là ngày 15/3. Dự thảo được đánh giá là đã cập nhật khá sát với thực tiễn, tuy nhiên, cũng còn một số vấn đề nhận được những ý kiến trái chiều một trong số đó là vấn đề bồi thường khi thu hồi đất.
Thực tế, việc thu hồi đất và tái định cư trong thời gian qua còn có những bất cập, hạn chế. Việc thực hiện chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, chuyển đổi nghề nghiệp, tạo công ăn việc làm cho người dân có đất bị thu hồi chưa đầy đủ và đồng bộ. Bên cạnh đó, việc xây dựng các khu tái định cư của các dự án thường bị động, các dự án thường ít chú ý đến việc bảo đảm nguồn thu nhập tại nơi ở mới cho người được bố trí tái định cư. Việc xây dựng các khu tái định cư ở một số nơi chưa thực sự phù hợp với thói quen, tập quán sinh hoạt của người dân…
Cần xây dựng cơ sở dữ liệu về giá “tốt”
Đây là điều mà Luật sư Nguyễn Văn Đoàn (Hệ thống dịch vụ pháp lý Luật sư X) trăn trở khi được hỏi về xây dựng phương pháp xác định giá đất trong Dự thảo luật:
“Theo tôi, về vấn đề bỏ khung giá đất xác định theo giá thị trường thì Dự thảo Luật đất đai sửa đổi đã có một bước tiến bởi nếu bồi thường áp theo khung giá đất do UBND cấp tỉnh quy định, giá cụ thể của địa phương lại căn cứ vào bảng giá đất dẫn tới tính thị trường không được đề cao, thị trường ở đây phải căn cứ vào cơ sở dữ liệu về giá, phải xây dựng được cơ sở dữ liệu về giá thật sự là tốt thì mới có tham chiếu được dữ liệu về giá mới có được đánh giá tốt, để làm được điều này cần có một quá trình”.
Ngoài ra, vị Luật sư này cho biết thêm: “Xác định giá đất theo giá thị trường cũng sẽ ít tranh chấp hơn, tuy nhiên cần phải xác định làm sao để xử lý việc kê khai hai giá, đây là một bài toán quan trọng bởi không xử lý được để theo giá thị trường người dân vẫn mang tư tưởng cũ, không có chế tài, cơ chế không đủ mạnh, luật mới ban hành người dân còn phải chạy theo chưa thể thích ứng kịp. Song song với đó, cũng cần thay đổi tư duy nhận thức của người dân phải làm sao để có thể công khai nhất, minh bạch nhất khi mua bán chuyển nhượng”.
Luật sư Nguyễn Văn Đoàn – Hệ thống dịch vụ pháp lý Luật sư XTheo quy định hiện hành, khung giá đất là giá do Nhà nước quy định, ban hành định kỳ 5 năm một lần. Quy định này khiến cho thị trường đất đai đang tồn tại cơ chế 2 giá đất. Một giá đất theo khung Nhà nước ban hành. Giá đất thứ hai được gọi là giá trên thị trường, thường cao hơn gấp nhiều lần so với khung giá do Nhà nước quy định. Còn tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), quy định về khung giá đất sẽ được bỏ, thay thế vào đó là bảng giá đất sát với thị trường hơn.
Liên quan đến giá đất, Điều 153 quy định việc định giá đất phải bảo đảm năm nguyên tắc: Theo mục đích sử dụng đất (SDĐ) định giá; theo thời hạn SDĐ và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền SDĐ trong điều kiện bình thường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất theo quy định của pháp luật; bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định.
Trong đó, “giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường” được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất, thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định. Mức giá này không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác.
“Trong vấn đề thu hồi đất, việc quy định liệt kê cũng đã rõ hơn nhưng vẫn chỉ mang tính chất liệt kê chứ không quy định cụ thể một cách rõ ràng hơn về các dự án, thế nào là phải lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, việc quy định chỉ mang tính chất định hướng chưa có gì đột phá. Danh mục thu hồi đất mặc dù đã được thu hẹp hơn so với Luật đất đai 2013, tuy nhiên theo quan điểm của tôi cần định nghĩa rõ hơn những khái niệm ở trong danh mục dự án thu hồi đất để tránh trường hợp lợi dụng vào việc đó hợp thức hóa việc doanh nghiệp sử dụng để thu hồi đất. UBND cấp tỉnh vẫn quy định bảng giá, vẫn quy định giá cụ thể khi mà tính căn cứ làm bồi thường khi mà vẫn xác định, phương pháp xác định giá cụ thể khi thu hồi đất thì có tính thị trường, nguyên tắc, quy định rõ hơn, mang tính chất nguyên tắc định hướng tốt hơn, quy định tiến bộ không phải ngày một ngày hai mà cần phải có thời gian”, Luật sư Đoàn nói thêm.
Song hành với quy định về nguyên tắc định giá đất thì phương pháp định giá đất là yếu tố cơ bản, bảo đảm tính chính xác và nguyên tắc thị trường trong định giá đất. Giá đất chỉ có thể được xác định chuẩn xác, đáp ứng các yêu cầu đặt ra khi có những phương pháp định giá khoa học, hiện đại và phù hợp; những phương pháp này phải được vận hành trên nền tảng dữ liệu khoa học, chặt chẽ, chính xác. Tuy nhiên, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lại không quy định về nội dung này mà giao cho Chính phủ quy định chi tiết về các phương pháp định giá đất.
Cần cụ thể hoá nội dung để Luật Đất đai bám sát cuộc sống
Việc thu hồi đất làm dự án đi theo đó là câu chuyện sắp xếp, ổn định nơi ở mới cho người dân bị thu hồi đất. Đây là vấn đề nóng được dư luận đặc biệt quan tâm song hành với cách tính giá đền bù khi thu hồi đất. Rất nhiều ý kiến bày tỏ sự đồng thuận với nguyên tắc “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ” được đề cập tại Điều 90 của Dự thảo luật.
Về việc xác định mức sống bằng hoặc tốt hơn Luật sư Đoàn chia sẻ: “Tôi thấy rằng Dự thảo luật chỉ quy định rõ hơn một chút, ví dụ như quy định điều kiện sẽ cao hơn hoặc ít nhất là bằng thì thật ra luật cũ cũng đã có tính định hướng rồi, quy định lại và chi tiết hơn về lao động, thu nhập thôi. Về điều tra, khảo sát thế nào là bằng, thế nào là hơn thì chưa đặt ra được điều đó, theo tôi tại điều 90 của Dự thảo luật vẫn chỉ dừng lại ở tính nguyên tắc bởi vì trong một dự án thu hồi đất có rất nhiều chủ thể, cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp, tổ chức khác. Tuy nhiên, để mỗi cá nhân trong một dự án đấy bị thu hồi có điều kiện có mức sống, có hoàn cảnh khác nhau, diện tích đất thu hồi khác nhau và vị trí khác nhau, để đánh giá bằng hoặc tốt hơn về nguyên tắc tinh thần luật tôi ủng hộ nhưng chưa có được cụ thể, theo tôi cần phải quy định rõ hơn ví dụ dành cái đó cho UBND nơi có đất thu hồi chẳng hạn quy định, xác định rõ phương pháp để xác định điều đó”.
Luật Đất đai là một dự án luật quan trọng, phức tạp, giữ vai trò căn bản trong hệ thống pháp luật về đất đai; có tác động đến hầu hết các lĩnh vực kinh tế - xã hội, đến toàn bộ người dân. Chỉ còn vài ngày nữa sẽ hết thời hạn lấy ý kiến góp ý của nhân dân vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Ngoài vấn đề đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất, rất nhiều ý kiến đã được ghi nhận xoay quanh các chủ đề khác như quy định giao đất, quy hoạch,......
Theo đó, Luật sư Đoàn kiến nghị thay vì chạy theo thời gian thì cần chạy theo chất lượng, việc lấy ý kiến của nhân dân có thể kéo dài thêm thời gian, lấy ý kiến sâu rộng hơn các thành phần đặc biệt là những người có chuyên môn, có trình độ góp ý đề xuất ý kiến, đồng thời phải gắn chặt trách nhiệm của hội đồng, ban soạn thảo vào việc lấy ý kiến, tiếp thu ý kiến trên cơ sở tinh thần của Nghị Quyết. Bên cạnh đó, tăng trách nhiệm, dãn thời gian trong trường hợp Dự thảo có vấn đề sau một thời gian đi vào thực tiễn cần sửa đổi những ý kiến đã được phản hồi.
